lunedì 13 febbraio 2012 - 22:58

Una terrazza a livello di proprietà esclusiva è essenzialmente una superficie scoperta calpestabile cui si accede da un appartamento posto al medesimo livello e che funge da copertura dei sottostanti locali abitabili o parti comuni

Un lastrico solare è invece la copertura (piana) dell'edifico (o di uno dei suoi corpi di fabbrica) cui si può accedere dalla scala comune del condominio oppure tramite una scala interna di uno degli appartamenti

Le terrazze a livello ed i lastrici di uso esclusivo oltre ad assolvere alla citata funzione di copertura dei locali sottostanti, sono utilizzabili dai singoli proprietari come superfici scoperte.

Ai fini della regolamentazione di terrazze e lastrici ad uso esclusivo, è indifferente che essi siano eventualmente protetti da pensiline o altre strutture di protezione dagli agenti atmosferici.

I lastrici solari impraticabili o inaccsssibili o di uso comune in genere sono caratterizzati dalla mancanza di parapetti o altre protezioni, oppure dalla loro destinazione ad ospitare macchine o attrezzature che servano a tutti condomini.

Secondo il codice civile art. 1126 le spese di riparazione o ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo si ripartiscono per un terzo a carico di chi ne ha l'utilizzo esclusivo, e per i rimanenti 2/3 a carico di tutti gli altri condomini cui il lastrico serve da copertura, in proporzione della rispettiva caratura millesimale.

Tale regola si applica anche alla riparazione di una terrazza di uso esclusivo posta all'ultimo piano dell'edificio, che sia parzialmente in aggetto rispetto allo stesso, perché si considera la porzione in aggetto un tutt'uno con la terrazza.
In tal caso occorre però valutare se la funzione di copertura svolta dalla terrazza non sia in realtà meramente sussidiaria rispetto alla natura di estensione ed integrazione dell'appartamento cui sono annesse, dimodo che la terrazza appare destinata prevalentemente ad attribuire una maggiore utilità a chi ne ha l'utilizzo esclusivo: in caso affermativo la ripartizione delle spese di manutenzione o ricostruzione deve effettuarsi tra il proprietario della terrazza e gli altri condomini in proporzione dei rispettivi vantaggi.

Le stesse proporzioni valgono per i danni cagionati a terzi o ad altri condomini per difetto di manutenzione del lastrico solare, stante la sua funzione di copertura dell'intero edificio, ma solo nei rapporti interni tra comproprietari: infatti verso il terzo danneggiato la responsabilità dei condomini è solidale.

Occorre però ricordare che l'art. 1126 non è ricompreso tra le norme inderogabili, è pertanto ammissibile un regolamento contrattuale che disponga una divesa disciplina per la ripartizione delle spese tra i condomini.

La riparazione o ricostruzione di una terrazza inaccessibile o di uso comune grava invece su tutti i condomini, secondo le rispettive quote millesimali.

Giurisprudenza:
Cass. civ., sez. II, 21-12-2000, n. 16067
La deliberazione dell'assemblea di un condominio che, applicando erroneamente l'art. 1126 cod. civ. abbia addebitato a carico di un condomino una quota delle spese di riparazione della terrazza a livello del piano sovrastante, sovrastata a sua volta da altre terrazze sulla prosecuzione in altezza dell'edificio (destinata come tale non tanto ad assolvere a una funzione di copertura dei piani sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio ed ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata) è nulla per indebita invasione della sfera di proprietà del singolo condomino con la conseguenza che l'impugnazione della delibera non è soggetta al termine di decadenza di cui all'art. 1137 ultimo comma cod. CIV..

Cass. civ., sez. II, 19-01-2000, n. 568
Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, cementi decorativi relativi ai frontali ed ai parapetti) svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 n. 3 cod. civ., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Cass. civ., sez. II, 25-02-2002, n. 2726
Sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 cod. civ.
Pertanto, la clausola che ponga a carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di "manutenzione" ha una sua ragion d'essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempreché le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell'utente o proprietario esclusivo l'intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento.

studiogiuridico.it - avv. Roberto Lozupone